Archive for the ‘財經誌異’ Category

公屋資產變基金 屋邨基層無你份

15 十月, 2009

文:小焦博士

領匯(香港上市編號:823)是香港第一隻房地產信託基金,自招股至今,雖然聲名狼藉,但卻是本港同類基金中表現最好,今期就同大家玩個股研究。

所謂房地產信託基金,其實與大家強積金被強制投資的基金有點似,都係你俾筆錢買基金,佢賺多多你就分啲啲, 可以是升值可以是派息;相反,賺少左,或者經濟有咩依郁,就跌。但與一般炒下炒下的基金不同的是,房地產信託基金的主要價值在於其租金或管理費收入,那些基金管理公司會將錢透過借貸或其他財技,投資在其所擁有的物業之上,一如領匯會「透過資產提升工程,盡量發揮這些物業的價值。」,咁就可以「為投資者帶來可觀的回報。」

這個本地最大的房地產信託基金,主要的資產就是全港各大小公共屋邨的商場和停車場。看看香港同類型的陽光房地產基金、越秀房產信託基金、泓富產業信託等基金,這些基金價格至今仍低於招股價(即抽新股朋友仍「未返家鄉」是也);但相比之下,領匯可以在金融海嘯之下仍持續有盈利,自有其不同之處。平時大家在報紙、電視分析領匯的表現是同類之冠,不外乎大家慣常聽到的企業管治、資產質素優良、管理層態度進取等等。不過,今次就試下不用金融的術語,詮釋同樣的「因素」。

資產質素優良

領匯的最大資產就是公屋商場和停車場, 資產質素優良,即是可以在公屋戶身上穩定提款。首先一個公共屋邨,小者人口過千,大者過萬,大把人等上公屋,客源不愁。試諗諗,一家人住公屋,阿爸阿媽做司機,唔泊樓下唔通要搭程車去攞車?阿婆七八十歲,可以走得幾遠買野?阿媽阿爸收工買餸,唔通日日拎住條魚同兩斤菜搭車?
管理層態度進取
當年屋邨商場由房屋署管理及收租,同一樣的舖,幾千元租,空間寬敞,住戶與商戶關係緊密。這樣的屋邨,當然有大把「優化」和升值潛力,簡言之,就是不斷裝修、改善配套設施、增加商舖面積等,當然,最快可以做的一定係加租。你租唔起,惠康萬寧百佳屈臣氏大家樂美心7-11OK,排住隊咁租……反正,大舖尺租一定少過細舖,大企業實會租。商場裝修後,費用當然會轉嫁租戶,最絕一招是,你唔執靚間舖,我直頭唔同你續租,死未。故事到最後,當然由消費者,即係公屋住戶買啲升哂價的貨來埋單找數。
企業管治
開源之外,當然要節流。領匯除了對小商戶辣,對旗下員工亦絕不手軟,所說的當然是基層員工。除了把工作外判價低者得任由清潔工保安員被外判公司剝削,月前更爆出保安員三更轉兩更,工時加長,但平均時薪下降,結果大批保安員罷工,領匯最終收回決定。不過,對商人而言,企業良心都不過是公關把戲,日後相信會陸續有來。
企業展望
然而,隨著公屋供不應求,長者、極低收入及綜援戶上樓機會較大,公屋住戶的消費力不斷下降。加上大企業不斷入侵,公屋居民的原有生活模式被破壞,小商戶街市檔大量結業,這些「優良資產」總有一日被耗盡其價值。
話說回來,當年政府將公屋居民的設施拱手交給領匯,目標只為脫手而非套現,為求促銷,當然要令大家平買幾手領匯,因此領匯從未跌破招股價。住在公屋的你以為有幾手領匯就等如掌握自己資產咩?咁諗落,似係送上門俾人玩多啲喎。

投資前,請先分清莊閒

2 十月, 2009

文:小焦搏士

投資資訊越來越多,連早上原本重播卡通片的時間都被用來講股講窩輪,加上經濟衰退,失業加劇,卻遲遲未見通縮(即是貨物價錢越來越平)。不投資,似乎有點落伍及執輸。

不過,匯豐銀行定存,$100000只有一元利息。又再有甚麼「精明系列」的結構性產品面臨爆煲,加上糾纏大半年都未解決的雷曼迷債,原來回報僅比存定期高小小的投資,已經要承擔血本無歸的風險。回望自己的強積金報告表,一場金融風暴已經令自己被強迫積蓄的錢未到手便蒸發大半,才發現所謂的基金經理其實唔會叻過自己隨手揀股。

但係,落得股場玩,你估你係莊定係閒?

股神損手記

香港其中一個地產富豪恒基兆業主席李兆基,亦在2004年12月以約500億港元成立私人基金兆基財經,由於他經常公開發表對股票投資的意見,人稱「亞洲股神」。高峰期賬面賺達543億。

「四叔」在香港的股市高峰期曾被視為指路明燈,每次評論港股都被各大傳媒爭相報導。直至2008年尾港股不住尋底,意氣風發的他才宣佈自己是「冒牌股神」。但觀乎其策略,就是不斷為唱好股市而打鑼打鼓,例子如08年自股市高峰期回落後便不斷作出預測,不斷借奧運等「利好因素」放風要「轉守為攻」或會升上27000甚至30000點,當然,最後都不敵環球金融海嘯,再暴跌過萬點。所以話,莊家都有分大同細。

股神復活記

一眾投資專家可以在股市中身家暴漲,然後將自己的成功變成故事理論,著書立說。但股市由高峰期的31958點到今日只剩下一半多點點,四叔當然可以「股價日日有上有落,如果天天計算跌了多少對精神不好」[1] ,因為他的身家賬面值下跌了6成後,仍然有近700億[2]

然後,今年又經歷了匯豐供股,當大家為自己只剩下三份一的幾手「理想與希望」而發愁,考慮要止蝕還是要再為大笨象築起血肉長城之際,兆基財經又應聲而起,動用二十三億四千萬元,分包銷滙控八千多萬股 [3]。期間,四叔又動用了一小部份的資本入股徐子淇父親的公司香港能源,這次連帶親家老爺賬面上都翻了一翻[4]

由於尋求短期回報的資金湧入,近月港股回升,09年5月更單月跳升17%,破盡紀錄,重上萬八點,我們又見到四叔重臨電視報章雜誌大談投資心得。

唔跟最多輸通漲,跟就隨時輸身家

始終,作為小投資者,在這個追逐貨幣貶值的投資遊戲難免被牽著走,任何投資市場都是受資本左右,而資本越多,其決定權就越大。提大家一句,唔跟最多輸通漲,跟就隨時輸身家。


[1] 2008年4月7日香港商報「港股蒸發近四兆 縮水富豪 傷有多重 」

[2] 2009年2月6日信報「金融海嘯淹沒 富豪54%身家 僅李嘉誠郭氏家族逾百億美元 」

[3] 2009年3月3日信報「李兆基指供股價便宜 23.4億力撑」

[4] 2009年2月10日太陽報「親家老爺帳賺1.2倍 」